みなさん、こんにちは！大進建設です。
日本経済がインフレ局面に入り、「家賃が上がる時代」への転換が話題になっています。
なかでも不動産投資家の間で注目を集めているのが、東北の中心都市・仙台です。
仙台では地価が先行して上昇し始めており、住宅需要の底堅さから「次は賃料が上がる」と見る専門家が増えています。
仙台でアパート建築を検討するなら、まず知っておきたいのが「建築費を抑える」という選択肢です。
都会の新築マンション投資と違い、仙台ではいまだ土地価格と家賃に「ずれ」があります。
本コラムでは、プロの投資家の見立てをもとに、仙台の家賃相場の今後を整理し、金利上昇・土地高騰のいま、どうすれば高利回りのアパート投資を実現できるのかを解説します。
1. なぜ仙台？「東北唯一の投資対象」と言われる理由
大手資産運用会社のCEOが出演した番組でも、「東北地方の不動産は投資対象としては厳しいが、仙台は人口基盤と支店経済という特性から、唯一投資対象として有望」と語られています。
挙げられていた仙台の強みは次の３つです。
- 東北一極集中の受け皿 — 東北各地の若者が「仙台か東京か」の二択と言われるほど仙台に集まり、人口減少の中でも入居需要の裾野が広い
- 支店経済の安定 — 国の出先機関や企業の支店が集まり、雇用と所得が安定。家賃の支払い能力を支える
- 将来にわたる都市機能の集中 — 仙台市の人口は2028年頃にピークを迎えるとの見方もありますが、その後も東北の経済・雇用の中心として機能し続ける
つまり仙台は、家賃相場を支える「入居需要」の土台がしっかりしたエリアなのです。
こうした理由から、首都圏の利回り低下に頭を悩ませる投資家が、仙台を含む地方の中核都市に目を向ける動きも広がっています。
2. 「地価は上がり、賃料はこれから上がる」
番組でCEOが指摘したのは、仙台の不動産市場が「賃料上昇の前段階」にあるという点です。
「仙台は土地値だけが先行して上がっている。ただし賃料があまり伸びていない。でも、賃料が上がると物件価格が上がる。」
この言葉のとおり、仙台では現在、土地価格の上昇が先に進み、家賃相場はまだ横ばい。
しかし、インフレ経済への移行や雇用の安定を背景に、賃料もいずれ上昇トレンドに乗ると見られています。
「金利が上がっても、賃料が上げられるエリアかどうか。それが不動産投資のポイント」というのが、プロの考え方です。
また、このCEOは「不動産投資はポートフォリオの一つとして考えるべき。借金1億円が10年後同じ価値ではない。賃料が上がる時代においてはインフレ対策になります」とも語っています。
金利上昇局面を不安視する声はありますが、長い目で見たとき、賃料が上がるエリアの不動産は資産の目減りを防ぐ手段になり得るという考え方です。
こうした観点から、価格だけが高騰している都心のワンルームマンションを低利回りで購入するより、仙台のような「賃料上昇余地のあるエリア」でアパートを一棟保有する方が、インフレヘッジとしても有効だと言えるでしょう。
3. それでも慎重になる3つの理由
とはいえ、賃料上昇の期待だけで飛びつくのは危険です。現在の仙台でアパート投資を始めるにあたっては、次の3つのハードルがあります。
- 金利の上昇 — 日銀の利上げにより、不動産投資ローンの金利が上昇傾向にあります。借入コストの増加は、そのまま利回りを圧迫します。
- 土地価格の高騰 — 仙台市中心部や地下鉄沿線の地価は上昇基調。良い土地はあっても、取得費用が高くなかなか収支が合いません。
- 家賃がまだ上がっていない — 将来への期待は持てるものの、現時点の家賃水準は横ばい。想定利回りが計算どおりに出ないケースもあります。
つまり「仙台の将来性は分かるが、今のコストで建てると利回りが取れない」と、多くの投資家が踏みとどまっているのが正直なところです。
4. 将来の賃料上昇を見据えた3つの投資チェックポイント
では、どういう視点で物件を選べば良いのか。専門家は次の3点を重視すべきだとしています。
- 表面利回りだけで判断しない — 竣工時点の数字だけでなく、将来家賃が上げられる可能性を考慮する
- 長期的な入居需要を見極める — 仙台の中でも、地下鉄沿線や駅近、大学・企業の集積エリアなど、需要の厚い立地を選ぶ
- 建築コストを圧縮する — 金利や土地価格は投資家側では変えにくい。逆に建築費は、建築会社の選び方で大きく変えることができる
特に3つ目の「建築コストの圧縮」は、投資家自身の努力で利回りを改善できる数少ないポイントです。
だからこそ、仙台で新築アパートを建てるなら「安いアパート建築」を実現できる会社選びが重要なのです。
5. 打開策は「安いアパート建築」で初期投資を圧縮すること
アパート投資の利回りは「家賃収入 ÷ 投資額」で決まります。
土地代が上がっている以上、建築費を削って投資額を抑えれば、その分だけ高利回りを目指せるのです。
仙台・宮城で新築アパートを建てるなら、ローコスト建築の実績が豊富な会社を選ぶことが成功の鍵になります。
超ローコスト木造アパート建築専門店「Maison-D」では、これまでの豊富な施工実績によるスケールメリットを活かして部材の仕入れコストを大幅に削減し、そのコストダウンを建築費に反映できます。
高品質と低価格を両立したアパート建築を実現しています。
また、木造アパートはRC造と比べて建築費の負担が軽く、比較的少ない自己資金から始めやすいのも魅力です。
ローコスト＝品質が低いわけではなく、住み心地とデザイン性を両立したプランで入居率を高め、賃料上昇局面に備えた強い物件づくりが可能です。
さらに、土地情報の提供から設計・施工、地元の金融機関への融資サポートまで一貫対応しているため、土地をお持ちでない投資家でもスムーズに始められるのも大きな安心ポイントです。
6. 賃料上昇の「前の今」こそチャンス
仙台の家賃は、地価上昇に遅れる形で今後上がっていく可能性が高いと見られています。
金利が高く、土地が高い今だからこそ、「ローコストなアパート建築」で無理のない投資額に抑え、賃料上昇の恩恵を活かせる体制づくりが、長期の資産形成につながります。
「仙台でアパート建築を検討したい」「建築費を抑えて高利回りを実現したい」という投資家様、不動産会社様は、ぜひ一度Maison-Dの【無料】超ローコスト木造アパート個別相談会をご利用ください。
仙台での新築アパート投資を、資金計画からトータルにサポートいたします。
