みなさんこんにちは！大進建設です！

最近、「物価上昇に家賃が追い付いていない」という話をよく耳にしませんか？

そこで、本コラムでは現在の仙台の家賃上昇の近況についてお話いたします！

 

結論から申し上げます。

日本の家賃は、30年ぶりに「上がる資産」へと転換しました。

そして仙台は、その上昇率で全国のトップクラスに位置しています。

①2025年11月時点の平均募集家賃の前年同月比上昇率トップ5に、仙台市は2件ランクイン

②アパート（50〜70㎡以下）では+12.8%と全国2位

③需要が流入し続け、供給は細り、建築費は上がり続けている

この三つが同時に起きている市場は、全国でもそう多くありません。

1.全国の家賃は、いま何％上がっているのか

消費者物価指数が示す「32年ぶり」の水準

総務省の消費者物価指数（CPI）で「民営家賃」を見ると、家賃が動き出したことがはっきりと分かります。

東京都区部の民営家賃の前年同月比は、2024年1月には+0.2%にすぎませんでしたが、2025年4月に+1.8%へ跳ね上がり、そのまま年末まで高い水準を維持。2025年12月は+2.0%に達しました。

さらに2026年6月時点でも前年比+1.7%と、1994年3月以来およそ32年ぶりの高い伸びが続いています。

ここで重要なのは、その「粘着性」です。

家賃は株価のように上下しません。

一度上がった家賃は、下がりにくい。

デフレの時代にも大きく下がらなかったこの性質が、上昇局面では強力な追い風になります。

募集家賃のデータは、さらにダイナミックに動いている

実際に世に出ている「募集家賃」を見ると、動きはより鮮明です。

アットホームが全国13エリアを対象に公表している調査では、2026年3月にマンション・アパートともに全13エリア・全面積帯で前年同月を上回るという結果が出ました。

これは2015年1月の調査開始以来、初めてのことです。

直近の2026年8月でも、マンションの平均募集家賃は首都圏全域に加えて仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の計11エリアで全面積帯が前年同月超え。

アパートのシングル向きに至っては6カ月連続で全エリアが上昇しています。

2.なぜ家賃は上がるのか。3つの構造的な要因。

要因① 建築費の高騰が「新築の家賃」を押し上げ、既存にも普及する

国土交通省の建築着工統計をもとにした賃貸アパートの建築費は、木造で坪72.9万円（2025年・全国）。

これは統計系列のなかで最も高い水準です。

2012年の50.2万円から、わずか十数年で約45%上昇しました。

鉄骨造（プレハブ工法）に至っては坪116.4万円で、14年連続の上昇、2011年比で約87%増です。

ここが投資家にとって重要なポイントです。

建築費が上がると、新築物件の家賃設定はどうしても高くなります。

すると、既存物件の家賃が相対的に割安に見えるようになり、オーナーは賃料改定の余地を得ます。

「新築の家賃が上がる」ことは、既存オーナーにとっては「値上げの口実ができる」ということでもあるのです。

要因② 供給が細っている

需要が残るなかで、供給は減っています。

2025年の貸家着工戸数は32万4,991戸、前年比▲5.0%で3年連続の減少。

資材価格と労務費の上昇を受けて、新規の開発計画が見直されたり、竣工時期が延期されたりする動きも各地で続いています。

新築が建たなければ、入居希望者は既存物件に流れます。

需要は動かないのに供給が減る──これが空室率の低下と賃料の上昇を同時に生み出します。

要因③ 金利上昇が「家賃を上げられる物件」の価値を高める

日本銀行は金融政策の正常化を進め、政策金利を2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%、2026年6月に1.0%、そして2026年9月には1.25%へと引き上げました。

金利が上がる局面では、投資判断の軸が「値上がり益」から「利回り＝実際に稼げる力」へと移ります。

このとき強いのは、賃料を改定して収入を伸ばせる物件です。

家賃が上がる市場の物件は、金利上昇局面でも収支が崩れにくい。

逆に、家賃が上げられない市場の物件は、金利上昇がそのままダメージになります。仙台は前者です。

3.仙台は、全国でもトップクラスの「賃料が伸びる街」

上昇率が全国で2位。しかも2件ランクイン

アットホームが公表した2025年11月の全国主要都市データでは、平均募集家賃の前年同月比上昇率トップ5に仙台市が2件ランクインしました。

アパート（50〜70㎡以下）で+12.8%・全国2位、マンション（70㎡超）で+11.1%・全国4位です。

同時に、仙台市は賃貸マンションで4つの面積帯のうち3つが+3.0%以上、アパートでは全面積帯が上昇という結果でした。

特定の狭いセグメントだけが突出しているのではなく、市場全体が底上げされている点が仙台の強みです。

「着工は限定的、転入は続く」

この上昇が一過性ではないことを裏づけるのが、ニッセイ基礎研究所による仙台市場レポートです。同レポートは仙台の住宅市場について、こう分析しています。

“住宅着工戸数（借家・共同住宅）は限定的な一方、人口の転入超過は継続していることから、需給環境が大きく悪化する懸念は小さく、マンション賃料は引き続き底堅い動きが予想される。”

ニッセイ基礎研究所「仙台不動産市場レポート（2026年6月時点）」

「供給が限定的で、需要は流入し続けている」──投資判断において、これ以上に心強い条件はありません。仙台の賃料が底堅いのは、景気の波ではなく構造によるものです。

人が流入し続けている

仙台市の令和7年（2025年）の人口動態を見ると、転入数63,354人に対し転出数59,376人。

社会増加数は+3,963人で、前年からさらに1,189人増加しました。

そして特筆すべきは、5区すべてで前年の人口増加数を上回ったことです。

区別では青葉区が社会増+1,942人、太白区+1,471人、若林区+514人と、都心とその周辺で明確に流入超過が起きています。

東北最大の都市として、進学と転勤による一定規模の流入が毎年続く。これが仙台の賃貸需要の土台です。

まちが動いている

仙台市中心部では大規模な再開発が進行中です。

市は2019年から「せんだい都心再構築プロジェクト」を進めてきましたが、2026年5月にはその枠組みを発展させた「せんだい都心再構築2036」を新たに公表しました。

今後の主な予定は以下のとおりです。

再開発は、オフィスワーカーの流入と街の魅力向上を通じて、都心部の賃貸需要を直接押し上げます。

実際、仙台のオフィス成約賃料も空室率の安定を背景に堅調で、2025年を100とした場合に2026年は「104」、2027年は「107」となる見通しが示されています。

仙台でアパートを建てるメリット

メリット① 利回りがまだ「厚い」

仙台の住宅キャップレート（還元利回り）は4.2%（2025年・前年比±0.0%／ニッセイ基礎研究所推計）。

大規模オフィスビル（3.7%）よりも高く、地方都市としては水準を保っています。

一棟アパートの表面利回りで見れば、仙台では7〜10%台が目安とされ、東京中心部の4%前後と比べて事業としての伸びしろが残ります。

加えて、地価と家賃が同時に上がる局面では、「安く仕入れて、賃料で伸ばす」という王道の収益モデルが機能します。

メリット② 家賃が上がる局面は「建てた後の収支」が良くなる

アパート経営の収支は、家賃収入とローン返済のバランスで決まります。

家賃が上がる市場では、数年後の賃料改定で収入が増え、返済負担が相対的に軽くなります。

物価と賃金が上がる局面での不動産は、借入を味方につけられる資産です。

一方で、建築費は上がり続けています。

木造アパートの坪単価は2012年から約45%上昇し、鉄骨造は14年連続で上昇しました。

今日の見積りは、来年の見積りより安い可能性が高いです。

メリット③ 出口（売却）でも強い

家賃が上昇しているエリアの収益物件は、収益還元方式で評価されるため、価格が下がりにくい。さらに需給が締まっていれば稼働率が落ちにくく、買い手にとっての安心材料になります。

「入口（建築費）は上がる前に、出口（売却）は家賃が上がった後に」──これが理想的な時間軸です。

おわりに

「仙台でアパート建築を検討したい」「建築費を抑えて高利回りを実現したい」という投資家様、不動産会社様は、ぜひ一度Maison-Dの【無料】超ローコスト木造アパート個別相談会をご利用ください。

仙台での新築アパート投資を、資金計画からトータルにサポートいたします。